El desahucio de Maricarmen y la posterior acampada en Sol para exigir medidas al Gobierno de Sánchez contra la crisis de la vivienda ha revitalizado la búsqueda de recetas que aplaquen el problema. Y por eso se mira al resto de Europa mientras el Ejecutivo se afana, dice, por sacar este martes un Real Decreto que aplaque no solo las protestas, sino también que suavice una situación que lleva ya años enquistada. Y no solo en España: todas las grandes ciudades afrontan las mismas dudas y retos.
Un informe del Consejo de la UE ya alertó el año pasado de la situación. En diez años (entre 2015 y 2025) los precios de la vivienda subieron un 60,5% en promedio, con aumentos extremos en Hungría (237%), Lituania (147%) y Portugal (147%), mientras que Italia (donde cayeron un 1%) y Finlandia (con una bajada de un 0,4%) fueron las excepciones en el bloque comunitario. Además, en 2024, los hogares europeos destinaron un 19,2% de su renta disponible a la vivienda, y el 9,8% de los habitantes urbanos gastaron más del 40%. La escasez de oferta, los altos tipos de interés y los costes energéticos han hecho que uno de cada diez hogares no pudiera pagar su alquiler o hipoteca a tiempo. El foco, con todo, se pone en las grandes ciudades: Madrid y Barcelona (74%) están en la cabeza de grandes urbes donde más porcentaje de la renta se destina al alquiler, solo superadas por Lisboa y un poco por encima de Milán, Roma o Dublín.
¿Qué se ha hecho en otras ciudades europeas para hacer frente a la crisis de la vivienda? Para ver cada caso hace falta también tener en cuenta que, según los últimos datos, en Amsterdam vive de alquiler el 71% de la población, en Bruselas el 62%, en París el 61% y en Londres 53%.
Viena, la referencia imposible
La capital de Austria es la referencia en materia de vivienda para toda Europa, pero tiene trampa: sus planes se llevan aplicando más de 100 años, independientemente del color político que estuviera en el poder. Así, cuando se pregunta por qué no se aplican estas recetas en otras ciudades europeas, la respuesta es sencilla: no se pueden esperar siglos para que se noten los efectos. Según los últimos datos, la ciudad cuenta con unas 220.000 viviendas municipales y 200.000 cooperativas, por lo que el peso de la vivienda pública es el mayor de Europa. Es un modelo que no pone el foco sobre lo privado y que quiere potenciar los procesos igualitarios para acceder a una vivienda.
Expropiación y cerco a la especulación
Amsterdam, una de las ciudades más caras de Europa, tiene también planes ambiciosos. Desde hace casi 10 años aplica la regla del 40-40-20: un 40% de las casas nuevas se destina a alquiler social, otro 40% a alquileres de precio medio y el 20% restante al mercado libre. Además, incluye medidas para frenar la especulación, como obligar a los dueños a vivir en sus casas nuevas o prohibir la compra de ciertos pisos para alquilarlos.
Berlín va más allá. En las últimas elecciones regionales, hace semanas, La Izquierda, Die Linke, ganó con una propuesta extrema: más expropiación de vivienda, sobre todo en la que se encuentra en manos de grandes fondos de inversión. Tal fue el shock, que el Gobierno federal de Friedrich Merz ha acelerado la aprobación de una ley a nivel nacional que lo prohíba. Asimismo, en 2021 se votó un referéndum sobre la expropiación de estas empresas, aunque tuvo carácter consultivo y requiere trámites políticos y legales para aplicarse, ha mantenido el debate como una prioridad para los ciudadanos y para los partidos políticos.
Alquileres indefinidos
Londres ha sido un caso más reciente de regulación, pues este año ha puesto en marcha la la ley Renters’ Rights Act, que eliminó los desalojos sin motivo justificado y convirtió la mayoría de contratos privados en alquileres continuos sin fecha de finalización fijada. Ahora los propietarios necesitan una causa legal justa para recuperar el inmueble. Al mismo tiempo, la ciudad cuenta con programas como London Living Rent, que adapta los alquileres a los sueldos locales: para 2026-27, el alquiler medio de una vivienda de dos habitaciones en este programa ronda las 1.409 libras al mes, frente a las 2.168 libras del mercado libre.
Más vivienda asequible
El modelo de Copenhague busca la potenciación de más casas asequibles y combinarlas con ayuda social. La ciudad reconoce en sus estudios sobre el mercado que la falta de vivienda a un precio razonable es un gran obstáculo para reducir las personas sin hogar, por lo que aplica políticas vinculadas al modelo Housing First (la vivienda primero). Asimismo, el sistema danés fomenta la construcción y conservación de vivienda social para distintos grupos, evitando que el acceso a un hogar en las grandes ciudades dependa solo del dinero disponible en el mercado privado, tal como explica el propio Ayuntamiento.
Por su parte, París aplica desde 2019 un sistema que fija límites a los alquileres privados según la zona, las características de la casa y otros criterios. El Ayuntamiento de la capital gala pidió usar esta medida por la fuerte presión entre la oferta y la demanda, presentándola como un complemento a otras políticas de vivienda. Según evaluaciones del propio Ayuntamiento, el sistema ha ayudado a frenar de forma clara la subida de los alquileres, aunque sus resultados y efectos secundarios se siguen debatiendo.
La Comisión Europea también ha dado pasos adelante. Entre sus medidas, presentadas este mismo mes de septiembre, Bruselas propone que se demuestren los impactos del alquiler turístico, que se armonicen las normas para regularlos o que las leyes que se aprueben no sean para el largo plazo. Además, da pie a que se puedan penalizar las viviendas vacías o a que se limite la compra de segundas residencias en zonas tensionadas.
Además, las medidas que adopten los ayuntamientos sobre el uso de la vivienda no podrán ser indefinidas: se plantea una duración máxima de cinco años y exige revisiones periódicas obligatorias. Eso sí, en las viviendas vacías o las segundas residencias, así como en el alquiler turístico, la Comisión plantea que se puedan adoptar medidas fiscales concretas (subidas de impuestos, aunque no lo menciona de manera directa) o medidas que restrinjan su presencia, sobre todo en las zonas de alta demanda. Bruselas matiza que las regulaciones locales que ya estuvieran en vigor antes de la entrada del reglamento no se verán afectadas ni reabiertas.
Según la propuesta de la Comisión, los municipios que pretendan limitar los pisos turísticos deberán «acreditar mediante pruebas objetivas que esta actividad ha tenido un efecto adverso significativo en el mercado de la vivienda durante al menos tres años consecutivos». Además, las autoridades tendrán que demostrar que no existen medidas alternativas menos restrictivas que resulten igual de eficaces y deberán aplicar el Reglamento europeo sobre Alquileres de Corta Duración para retirar anuncios ilegales y recabar datos reales de registro.
La vivienda, un tema también de disputa ideológica
En cambio, el tema es objeto de choque con el Parlamento Europeo, que también busca el consenso entre los diferentes grupos políticos. Borja Giménez Larraz, ponente de la comisión especial de Vivienda en la Eurocámara, mostró decepción tras las medidas propuestas por Bruselas. «Hay cosas positivas, pero que son solo recomendaciones. Se habla de la aceleración de permisos y licencias, de los plazos de 60 días para la construcción, que es una cosa que nosotros habíamos incluido en el informe del Parlamento. Se habla de viviendas para jóvenes, de aprovechar un instrumento de financiación nuevo, pero se queda ahí», resumió en una entrevista con 20minutos.
Pero fue muy crítico con la opción de limitar o incluso prohibir la compra de segundas residencias en zonas tensionadas. «Es algo que nos parece contraproducente», alertó. «Es la medida estrella y creemos que es un desatino absoluto, puro populismo. Por una parte, porque pone en tela de juicio principios fundacionales o fundamentales del proyecto europeo, como el mercado interior, la libre competencia o la economía de mercado. Y por otro lado porque la propia Comisión reconoce que no va a servir una medida así para solucionar el problema», concluyó, alegando que es una vía que ya se probó sin resultados en países como Francia o Suecia.
En este sentido, precisamente un estudio del Parlamento reveló que las familias con bajos ingresos se encuentran entre las más afectadas por la crisis de la vivienda, ya que más del 27% de estos hogares se enfrentan a la mayor sobrecarga de costes y a una grave privación en materia de vivienda. Se considera que un espacio habitable es adecuado cuando hay al menos una habitación por cada pareja de adultos, cada adulto soltero, cada pareja de hermanos de entre 12 y 17 años, cada hijo único mayor de 12 años o cada pareja de niños menores de 12 años. Sin embargo, el 17% de los europeos viven en hogares hacinados que no cumplen este requisito.
La situación es aún más grave para los migrantes y las minorías étnicas: más del 33% de los ciudadanos de terceros países viven en viviendas hacinadas (frente a alrededor del 14% de los ciudadanos de la UE), mientras que el 19% se enfrentan a un sobrecoste por los gastos de vivienda (frente a alrededor del 8% de los ciudadanos del bloque comunitario). La escasez de viviendas adecuadas también afecta a las personas con discapacidad, ya que menos del 29% afirman que su vivienda satisface sus necesidades.
Fuentes comunitarias consultadas por este medio insisten en que no hay «soluciones mágicas» a la crisis. Las instituciones europeas por eso llevan tiempo incidiendo en que se tiene que analizar cada caso de manera individual: es decir, las medidas aplicadas en Viena pueden no servir para Madrid o las políticas de París o Berlín quizá no tengan encaje en el estado del mercado en Barcelona o en Valencia. Lo que sí queda claro, asumen en Bruselas, es que los ciudadanos no pueden esperar más para que lleguen las soluciones porque este es «un problema estructural».
Londres, Amsterdam o Berlín se han convertido en referentes con políticas para frenar la subida de los alquileres en los últimos años; Viena sigue siendo el ejemplo paradigmático.
El desahucio de Maricarmen y la posterior acampada en Sol para exigir medidas al Gobierno de Sánchez contra la crisis de la vivienda ha revitalizado la búsqueda de recetas que aplaquen el problema. Y por eso se mira al resto de Europa mientras el Ejecutivo se afana, dice, por sacar este martes un Real Decreto que aplaque no solo las protestas, sino también que suavice una situación que lleva ya años enquistada. Y no solo en España: todas las grandes ciudades afrontan las mismas dudas y retos.
Un informe del Consejo de la UE ya alertó el año pasado de la situación. En diez años (entre 2015 y 2025) los precios de la vivienda subieron un 60,5% en promedio, con aumentos extremos en Hungría (237%), Lituania (147%) y Portugal (147%), mientras que Italia (donde cayeron un 1%) y Finlandia (con una bajada de un 0,4%) fueron las excepciones en el bloque comunitario. Además, en 2024, los hogares europeos destinaron un 19,2% de su renta disponible a la vivienda, y el 9,8% de los habitantes urbanos gastaron más del 40%. La escasez de oferta, los altos tipos de interés y los costes energéticos han hecho que uno de cada diez hogares no pudiera pagar su alquiler o hipoteca a tiempo. El foco, con todo, se pone en las grandes ciudades: Madrid y Barcelona (74%) están en la cabeza de grandes urbes donde más porcentaje de la renta se destina al alquiler, solo superadas por Lisboa y un poco por encima de Milán, Roma o Dublín.
¿Qué se ha hecho en otras ciudades europeas para hacer frente a la crisis de la vivienda? Para ver cada caso hace falta también tener en cuenta que, según los últimos datos, en Amsterdam vive de alquiler el 71% de la población, en Bruselas el 62%, en París el 61% y en Londres 53%.
Viena, la referencia imposible
La capital de Austria es la referencia en materia de vivienda para toda Europa, pero tiene trampa: sus planes se llevan aplicando más de 100 años, independientemente del color político que estuviera en el poder. Así, cuando se pregunta por qué no se aplican estas recetas en otras ciudades europeas, la respuesta es sencilla: no se pueden esperar siglos para que se noten los efectos. Según los últimos datos, la ciudad cuenta con unas 220.000 viviendas municipales y 200.000 cooperativas, por lo que el peso de la vivienda pública es el mayor de Europa. Es un modelo que no pone el foco sobre lo privado y que quiere potenciar los procesos igualitarios para acceder a una vivienda.
Expropiación y cerco a la especulación
Amsterdam, una de las ciudades más caras de Europa, tiene también planes ambiciosos. Desde hace casi 10 años aplica la regla del 40-40-20: un 40% de las casas nuevas se destina a alquiler social, otro 40% a alquileres de precio medio y el 20% restante al mercado libre. Además, incluye medidas para frenar la especulación, como obligar a los dueños a vivir en sus casas nuevas o prohibir la compra de ciertos pisos para alquilarlos.
Berlín va más allá. En las últimas elecciones regionales, hace semanas, La Izquierda, Die Linke, ganó con una propuesta extrema: más expropiación de vivienda, sobre todo en la que se encuentra en manos de grandes fondos de inversión. Tal fue el shock, que el Gobierno federal de Friedrich Merz ha acelerado la aprobación de una ley a nivel nacional que lo prohíba. Asimismo, en 2021 se votó un referéndum sobre la expropiación de estas empresas, aunque tuvo carácter consultivo y requiere trámites políticos y legales para aplicarse, ha mantenido el debate como una prioridad para los ciudadanos y para los partidos políticos.
Alquileres indefinidos
Londres ha sido un caso más reciente de regulación, pues este año ha puesto en marcha la la ley Renters’ Rights Act, que eliminó los desalojos sin motivo justificado y convirtió la mayoría de contratos privados en alquileres continuos sin fecha de finalización fijada. Ahora los propietarios necesitan una causa legal justa para recuperar el inmueble. Al mismo tiempo, la ciudad cuenta con programas como London Living Rent, que adapta los alquileres a los sueldos locales: para 2026-27, el alquiler medio de una vivienda de dos habitaciones en este programa ronda las 1.409 libras al mes, frente a las 2.168 libras del mercado libre.
Más vivienda asequible
El modelo de Copenhague busca la potenciación de más casas asequibles y combinarlas con ayuda social. La ciudad reconoce en sus estudios sobre el mercado que la falta de vivienda a un precio razonable es un gran obstáculo para reducir las personas sin hogar, por lo que aplica políticas vinculadas al modelo Housing First (la vivienda primero). Asimismo, el sistema danés fomenta la construcción y conservación de vivienda social para distintos grupos, evitando que el acceso a un hogar en las grandes ciudades dependa solo del dinero disponible en el mercado privado, tal como explica el propio Ayuntamiento.
Por su parte, París aplica desde 2019 un sistema que fija límites a los alquileres privados según la zona, las características de la casa y otros criterios. El Ayuntamiento de la capital gala pidió usar esta medida por la fuerte presión entre la oferta y la demanda, presentándola como un complemento a otras políticas de vivienda. Según evaluaciones del propio Ayuntamiento, el sistema ha ayudado a frenar de forma clara la subida de los alquileres, aunque sus resultados y efectos secundarios se siguen debatiendo.
La Comisión Europea también ha dado pasos adelante. Entre sus medidas, presentadas este mismo mes de septiembre, Bruselas propone que se demuestren los impactos del alquiler turístico, que se armonicen las normas para regularlos o que las leyes que se aprueben no sean para el largo plazo. Además, da pie a que se puedan penalizar las viviendas vacías o a que se limite la compra de segundas residencias en zonas tensionadas.
Además, las medidas que adopten los ayuntamientos sobre el uso de la vivienda no podrán ser indefinidas: se plantea una duración máxima de cinco años y exige revisiones periódicas obligatorias. Eso sí, en las viviendas vacías o las segundas residencias, así como en el alquiler turístico, la Comisión plantea que se puedan adoptar medidas fiscales concretas (subidas de impuestos, aunque no lo menciona de manera directa) o medidas que restrinjan su presencia, sobre todo en las zonas de alta demanda. Bruselas matiza que las regulaciones locales que ya estuvieran en vigor antes de la entrada del reglamento no se verán afectadas ni reabiertas.
Según la propuesta de la Comisión, los municipios que pretendan limitar los pisos turísticos deberán «acreditar mediante pruebas objetivas que esta actividad ha tenido un efecto adverso significativo en el mercado de la vivienda durante al menos tres años consecutivos». Además, las autoridades tendrán que demostrar que no existen medidas alternativas menos restrictivas que resulten igual de eficaces y deberán aplicar el Reglamento europeo sobre Alquileres de Corta Duración para retirar anuncios ilegales y recabar datos reales de registro.
La vivienda, un tema también de disputa ideológica
En cambio, el tema es objeto de choque con el Parlamento Europeo, que también busca el consenso entre los diferentes grupos políticos. Borja Giménez Larraz, ponente de la comisión especial de Vivienda en la Eurocámara, mostró decepción tras las medidas propuestas por Bruselas. «Hay cosas positivas, pero que son solo recomendaciones. Se habla de la aceleración de permisos y licencias, de los plazos de 60 días para la construcción, que es una cosa que nosotros habíamos incluido en el informe del Parlamento. Se habla de viviendas para jóvenes, de aprovechar un instrumento de financiación nuevo, pero se queda ahí», resumió en una entrevista con 20minutos.
Pero fue muy crítico con la opción de limitar o incluso prohibir la compra de segundas residencias en zonas tensionadas. «Es algo que nos parece contraproducente», alertó. «Es la medida estrella y creemos que es un desatino absoluto, puro populismo. Por una parte, porque pone en tela de juicio principios fundacionales o fundamentales del proyecto europeo, como el mercado interior, la libre competencia o la economía de mercado. Y por otro lado porque la propia Comisión reconoce que no va a servir una medida así para solucionar el problema», concluyó, alegando que es una vía que ya se probó sin resultados en países como Francia o Suecia.
En este sentido, precisamente un estudio del Parlamento reveló que las familias con bajos ingresos se encuentran entre las más afectadas por la crisis de la vivienda, ya que más del 27% de estos hogares se enfrentan a la mayor sobrecarga de costes y a una grave privación en materia de vivienda. Se considera que un espacio habitable es adecuado cuando hay al menos una habitación por cada pareja de adultos, cada adulto soltero, cada pareja de hermanos de entre 12 y 17 años, cada hijo único mayor de 12 años o cada pareja de niños menores de 12 años. Sin embargo, el 17% de los europeos viven en hogares hacinados que no cumplen este requisito.
La situación es aún más grave para los migrantes y las minorías étnicas: más del 33% de los ciudadanos de terceros países viven en viviendas hacinadas (frente a alrededor del 14% de los ciudadanos de la UE), mientras que el 19% se enfrentan a un sobrecoste por los gastos de vivienda (frente a alrededor del 8% de los ciudadanos del bloque comunitario). La escasez de viviendas adecuadas también afecta a las personas con discapacidad, ya que menos del 29% afirman que su vivienda satisface sus necesidades.
Fuentes comunitarias consultadas por este medio insisten en que no hay «soluciones mágicas» a la crisis. Las instituciones europeas por eso llevan tiempo incidiendo en que se tiene que analizar cada caso de manera individual: es decir, las medidas aplicadas en Viena pueden no servir para Madrid o las políticas de París o Berlín quizá no tengan encaje en el estado del mercado en Barcelona o en Valencia. Lo que sí queda claro, asumen en Bruselas, es que los ciudadanos no pueden esperar más para que lleguen las soluciones porque este es «un problema estructural».
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